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【 時間自由增值率， 才是你值得追求的】
首先講解公式，下面會有更詳細解說
如果數字計算有點複雜，你可以直接跳過，
因為下面會用大量文字去表達 什麼物業比較好，
回報比較高，比較自由，
以及你如何才能更加達致這種自由。
所以如果這個數字公式比較複雜， 強烈建議可以直接跳過。
時間自由增值率（Time Freedom Enhancement Rate, TFER)：
- 每月淨收益：
- 比如每月租金收入 – 每月租務支出等。
- 比如每月租金收入 – 每月租務支出等。
- 每月工作小時：
- 假設每月總共工作10小時。
- 假設每月總共工作10小時。
- 標準每月工作小時：
- 在這個例子中為176小時
（常見於香港的全職工作時數，一個月22日，
每日8小時為例，可以更改這個數字）。
- 在這個例子中為176小時
例如，如果每月淨收益為29,000,000 (2千9百萬）港幣，
那麼TFER的計算將為：
TFER = （每月淨收益 / 每月工作小時） x （1 – 每月工作小時 / 標準每月工作小時）
即是
TFER = （(每月租金收入 – 每月租務支出) / 每月工作小時） x （1 – 每月工作小時 / 標準每月工作小時）
也就是
如果你做了這些物業嘅投資，
其後你的每月工作時數是100小時，
每月淨收益：假設仍然是29,000,000港幣
每月工作小時：100小時
標準每月工作小時：176小時
分析
- 相較於之前每小時工作時間更少時的TFER
（例如，每小時2,735,280港幣），
100小時的工作投入顯著降低了TFER。 - 這表示雖然收入高，但由於時間投入增加，
時間自由度降低，從而降低了每小時的實際財務回報。 - 此TFER數值較低可能表明，雖然總收入高，
但生活質量和時間自由度受到了影響，
可能需要考慮提高操作效率或減少時間投入來提升TFER。
時間自由增值率（TFER）的數值可以提供以下洞察：
高TFER值：
- 表示每小時的淨收益高，
同時所需的工作小時相對於標準工作小時較少。 - 這意味著投資者獲得的回報與投入的時間成本非常效率高，
達到更高的財務自由度。 - 在實際情況下，一個高TFER值表明投資者可以花更少的時間，
管理物業而獲得豐厚的收益，
這使他們有更多的時間去享受其他生活方式或進行更多的投資活動。
低TFER值：
- 表示每小時的淨收益低，
或者所需的工作小時接近或超過標準工作小時。 - 這可能意味著投資需要大量的時間投入，
而相對的財務回報並不高，影響了生活的質量和時間的自由度。 - 在這種情況下，投資者可能需要重新評估他們的投資策略或改善管理效率，
以提高TFER值，從而增加自由度和收益效率。
【不同的管理物業方法，能取得巨大回報】
【但是，你追求的是資產回報， 時間回報？】
【還是同時間的回報？即是財務自由。】
【所以你需要什麼 ？】
這裏首先會用廣東話口語表達，
因為我們想每一位讀者都深切理解到這個狀況，
後面解釋的部份會用書面語表達。
如果你投資一種物業，回報好高，
但係你每日嘅時間好困身，呢個當然都係一種收入辦法，
但係每一個人都追求緊所謂嘅財務自由，
所以先不斷有買好多物業放租，亦都將啲物業劏房出嚟，
變成分間房等等，分租房，分間單位，迷你倉等等，
就係為咗令到自己真正可以財務自由。
所謂嘅財務自由係講緊你唔使做有錢收，如果你要不斷做先有錢收，
按字面解釋你係財務不自由；
要做到財務自由，你係需要將你嗰個投入嘅時間越來越少，
你先可以真正做到自由。
點解好多人成日去咗做一啲多層次嘅銷售，
因為佢哋主要講嘅就係被動收入，
講嘅就係財務自由，而佢哋講嘅就係一種系統，
一種用人做出嚟嘅系統，
而物業入面嚟講最好嘅係你真係用一種有效系統就可以做到你嘅財務自由，
就係你做嘅嘢越來越少，但係你收入越來越多，
呢個先係好多人追求嘅財務自由，而有錢嘅人都係做得到呢件事，
因為佢哋本身有一個完善嘅系統，即係等於大家成日講嘅企業，
企業入面冇話冇咗邊個唔得，冇咗任何人佢都可以自動營運，
呢一啲亦都係一種嘅財務自由，
你可以唔需要喺入面做嘢你都可以有一種豐盛嘅收入，
而香港最多人講嘅就係要財務自由，同時間你就要買好多個物業，
不過當你有好多物業嘅時候好多人就會開始發覺原來有物業未必係自由，
即係頭先所講嘅財務自由，咁你要做到財務自由，
你就需要一種系統，
就會同你講解有錢嘅人到底佢哋係點樣做先至可以做到佢哋嘅企業，
亦都可以做到佢哋持有好多物業，但係亦都可以好自由。
【 資產除了放在銀行等待派息， 如何使租務物業也能派息？】
許多香港投資者喜歡將資金存放於銀行，因為這可以產生派息收益。
將資金存於銀行意味著資金本身成為一項增值資產，使得投資者可以定期獲得收入。
特別是資產較豐富的人，他們傾向於尋求方式使這些資金進一步增值，
例如透過物業投資， 租金回報。
通常，將資金存放在銀行就能獲得定期派息；
而當購買股票時，則是期望能夠通過股票升值或派息獲利。
無論是哪種方式，都屬於資產增值的策略。
物業投資也是如此，不僅需要物業本身升值，
還應確保這項資產能夠定期帶來穩定收益。
因此，增加資產從而提高派息收益，
是有錢人日常的財富管理策略。
我們探討當前哪些物業投資適合長期持有，並獲得豐厚租務租金回報。
【 擁有物業是否即意味著隨時都能獲得回報？】
實際上，想要獲得更高的回報，就必須投入更多的心力和租務管理資源。
因此，本文旨在為您提供物業回報種類選擇，
首先幫您識別可以投資的物業資產，接著說明選擇合適的物業租務業務進行租務投資。
【 首先，香港的租務物業實際上非常之多】
要先了解才能知道哪一種適合你去經營，
因為有許多物業，它們的回報不同，管理方式各異，所需資源也不同。
你需要先了解，最重要的是該種回報就算多高也好，
究竟其管理方式是否真的適合你呢？
因為若沒有完善的管理方法，若你必須經常投入大量時間和資源其中，
從而使你根本無法空出時間去從事其他事情，那麼在時間回報方面，
你的財富可能增加，但時間反而減少，這種擴張性可能就不會那麼大。
我們現在將為你解釋哪一項適合你。
首先，您需要知道現在有哪些物業，
然後它們各自的回報是多少？
租務的管理方式各異，究竟哪一種租務，
最有效地為您帶來您所期望的物業租金回報。
【物業種類如何？那一種物業用來經營租務是最好？】
不僅僅是你平常看到的那些，還有很多你未曾考慮擁有的，
因為根本不知道和不了解。
物業種類繁多，包括商舖、民生舖、住宅、分間房/分租房、
劏房、商務中心、分間單位、共享辦公室、共享空間、車位、
廣告位置、迷你倉、骨灰龕、工廠大廈（工廈）、商業大廈（商廈）、
土地 DD LOT、農地、天台、平台、露台、貨倉，甚至卡板。
在香港以外地區，甚至升降機也被視為一種物業，
或者你使用「資產」這個詞可能會更容易理解。
【所有物業大致上分為兩種】
如果你 對於租務管理有一定認知，這一個部份你可以跳過。
看到這麼多種類的物業，
實際上這些物業只是分成這幾種你就可以很容易看到：
- 1. 原生自用或直租
- 商舖、民生舖、住宅、車位、工廠大廈（工廈）
、商業大廈（商廈）、土地 DD LOT、
農地、天台、平台、露台、貨倉。 - 這類型的租務比較單一，
更加是最大部份人所持有的，
因為你只要持有物業你就能放租。 - 你持有了就能直接賺取租金回報，
基本上是較為簡單的租務。 - 只有持有的數量比較大，你才能感受到當中管理的分別，
這篇文章會細說為什麼單單住宅和商舖就已經相差這麼遠。
- 商舖、民生舖、住宅、車位、工廠大廈（工廈）
- 2. 分間單位
- 分間房/分租房、劏房、商務中心、分間單位、
共享辦公室、共享空間、廣告位置、
迷你倉、骨灰龕、卡板。 - 你需要特別去裝修，花時間管理，
不過這一種回報是比原本的大。
- 分間房/分租房、劏房、商務中心、分間單位、
【什麼原生自用或直租物業最賺錢，什麼物業最自由？】
我們逐一分析：
- 住宅：
- 優勢： 住宅是最多人持有的物業類型，
只要地區人口持續上漲，經濟上行，
物業價值便會上升，非常直觀 - 弱點： 很多人以為放租便是最簡單的回報，
開始時你有一至三個住宅，你可能不會察覺，
但是當你數量多的情況，租戶便會持續地找你，
例如你會發現冷氣壞了又是找你，
廚房有問題又是找你，門口燈有問題也是找你，
上網上到不等等。
然後出租多年，你發覺原來你是需要把住宅翻新，
這筆費用昂貴嗎？
- 優勢： 住宅是最多人持有的物業類型，
- 商鋪
- 優勢： 出租後，
你需要理會的就是他到底有沒有把你的東西破壞，
其他壞冷氣或是住宅會有的缺點基本上你都不會有。 - 弱點： 市場嘅波動性相比住宅較大。
- 優勢： 出租後，
- 車位
- 優勢： 基本上什麼都不用管。
- 弱點： 受到屋苑或大廈規則限制。
- 優勢： 基本上什麼都不用管。
- 工廠大廈（工廈）、商業大廈（商廈）、貨倉
- 優勢： 和商舖類似。
- 弱點： 價格金額龐大。
- 優勢： 和商舖類似。
- 土地 DD LOT、農地、天台、平台、露台
- 優勢： 價格相對較低，
通常用作長時間投資，以等待大型收購。 - 弱點： 空放很多年也可以沒有用。
- 優勢： 價格相對較低，
【什麼分間單位最賺錢，什麼物業最自由？】
分間房/分租房、劏房、商務中心、分間單位、
共享辦公室、共享空間、廣告位置、迷你倉、骨灰龕、卡板。
我們再來逐一分析：
- 住用 – 分間房/分租房、劏房、分間單位
- 優勢：
- 在有效的租務管理情況下，
租務的租金上升空間非常大，
而且很穩定， - 使用合適的租務工具便能夠使管理物業
商用分間房/分租房、分間單位更易。 - 如果你有一套非常方便的租務系統，
租務軟件，租務程式，你的租務管理是非常簡單，
所以你的擴展速度是非常快的。 - 容易租出，用途比較單一，
某些只需安裝閉路電視作作管理，
無需真人長期實體管理，
回報比普通住宅單位高。
- 在有效的租務管理情況下，
- 弱點： 數量比較多的情況下，業主便會面對管理租戶的情況，
需要聘請更多人手去進行租務管理，這個情況下成本會增加。
- 優勢：
- 商用 – 分間房/分租房、分間單位
- 優勢：
- 在有效的租務管理情況下，
租務的租金上升空間非常大，而且很穩定， - 而且很穩定， 使用合適的租務工具便能夠使
管理物業商用分間房/分租房、分間單位更易。 - 如果你有一套非常方便的租務系統，
租務軟件，租務程式，你的租務管理是非常簡單，
所以你的擴展速度是非常快的。
- 相對住用上的文件處理比較少
（例如會使用租用或借用等等文件，此篇文章暫不作討論），
而且更容易租出， 如果配套越多， 出租率更容易上升。
- 在有效的租務管理情況下，
- 弱點： 相比住用， 租戶會相對更多要求，
而且衛生設置需要更多， 另外租戶會有客戶上來，
所以可能你需要另增加空間用作會議室或休憩空間等等用途，
而且增加了管理的情況，增加租務管理的情況。
- 優勢：
- 商務中心、共享辦公室、共享空間
- 優勢： 和 上表1和2一樣，在有效的租務管理情況下，租金回報穩定。
- 弱點： 你需要管理的情況是會更加多， 現時租務競爭非常龐大。
- 優勢： 和 上表1和2一樣，在有效的租務管理情況下，租金回報穩定。
- 廣告位置
- 優勢： 隨處都可以是廣告，外牆也能夠是一個廣告，
能夠把一個廣告位置無限分成很多部份用來增加租務收入，
或是合併成一個大的位置用來更大化你的租務收入。 - 弱點： 由於變數太多，可以同一個客戶同一時間租很多的位置，
而每一個位置也可以經常性改變，所以這個管理是非常多變數。
- 優勢： 隨處都可以是廣告，外牆也能夠是一個廣告，
- 迷你倉
- 優勢： 以呎價計算，租金回報和投資回報比較，回報極高。
- 弱點： 競爭超級激烈。
- 優勢： 以呎價計算，租金回報和投資回報比較，回報極高。
- 骨灰龕
- 優勢： 回報極高， 一次性收取長久收費。
- 弱點： 申請牌照，文化上不是太多人願意經營。
- 優勢： 回報極高， 一次性收取長久收費。
- 卡板
- 優勢： 一個貨倉可以分成很多個卡板租出，
近乎無需裝修， 以呎價計算，回報率非常高。 - 弱點： 難以預測需求， 需要B2B推廣這個租務管理。
- 優勢： 一個貨倉可以分成很多個卡板租出，
【 物業租務回報高，取決於什麼因素？】
如果你的物業量是數量不多，上面的表你已經足夠參考，
其後我們會有更多文章逐一物業種類深入介紹租務管理情況。
然而如果你的物業你是有打算增加物業數量，
你必定會經營物業的過程當中經歷一個問題：
「 怎麼這麼多問題發生？ 很像越來越忙。」
「 聘請了新的同事去管理租務， 但是他很快便離開了。」
「 聘請了很多不同的新同事，然而管理租金仍是這麼困難。」
「 聘請了很多同事，但是他們很像一直教都教不會。」
「 雖然留下來的同事都是精英，但是人工好像有點貴。」
只要擴張就會經歷管理問題。
我們重新介紹一下，你要如何處理管理問題，
為什麼租務會有管理的情況出現呢？
首先，人力的確是很貴的。
特別在香港，你真的是需要很多管理的資源，
所以當你能夠在人力上把租務的情況管理好，
你便能以更小的資源去管理更多的事情。
只要管理好你的租務，你的物業回報，
你的租務回報便會大大上升。
便能夠真正做到你當初每一個物業投資企業家，物業投資者，
每一位都很想做到的被動收入，物業被動收入，
那時候你就真的很像開了一間銀行，
只要你把錢放進去便會自動把利息派給你，
你每天做的就是查看你的物業回報，
你無需每天再花時間去管理很多事情，
你只要給你 租務的同事去處理就好了。
那麼如何處理租務最好呢？
你需要一個很好的租務管理系統，
你可以看看我們的客戶怎樣說：
「 本來 300 多間房由 6 個人管理租務，而家 1 個人就搞掂了。」
你每一日都要經歷好多情況，例如開單，
例如查看那一位租戶還沒有交租金，欠款有多少，
誰要差不多續約，還有很多租務需要處理的文件，
例如合約，例如租單發票收據等等，你還要對數，
到底有沒有誰交少了租金或是交多了租金，
你需要處理的租務管理實在太多了。
所以有很多老闆經常聘請很多人手去做管理，
但是然而還是管理不好，不是因為那些人手沒有能力，
他們都是租務界的 年經驗管理者，
只是當你的租務太多的情況下，
你的確需要一套系統更加有效地去處理你的租務。
試想一個情況， 當你有六個同事，
但是仍然不知道三個月前仍未交租金的人有多少，
仍未知道有多少按金需要退回，
也更未知道現在拖欠你租金的人到底有多少，
還有， 到底那一個物業現在能夠出租？
你需要思考的實在太多太多，
單單是租務處理這些簡單工作就應該要交給系統處理，
只要你用了一套完整的系統，
你便能把這些繁複的問題全部交給一個同事負責，
其他五位同事能更有效的，
處理其他租務情況也能開發你更加多的租務，
例如你想擴展租務，擴展物業，買更多的物業，你便能更有效的去處理。
五位同事假設性平均薪金$15,000 ，這裏你已經只省了75,000.
一年已近100萬薪金你是節省了。
所以當你經營租務管理的物業時候，然後擴展物業時候，
你會經歷什麼事情呢？
- 租戶越來越多
- 很多不同的租戶會問你很多問題，你需要更多的職員去回答，
不然的話你的自由時間會下降。
- 很多不同的租戶會問你很多問題，你需要更多的職員去回答，
- 職員越來越多
- 你會牽涉更多的職員管理問題，同時間越多的職員，
是不是代表能夠處理更多租務問題呢？
- 你會牽涉更多的職員管理問題，同時間越多的職員，
- 過期未付費情況越來越多
- 當你的租戶越來越多， 你知不知道誰今個月還未付費？
- 打開WhatsApp，你看見無數的人提交了入數紀錄，
然後你開始了當日的重複性無止境的租務工作。 - 銀行戶口數目不對，到底這個租務情況現在是如何呢？
- 當你的租戶越來越多， 你知不知道誰今個月還未付費？
- 按金到底上個月要退回多少給其他人？
我今個月應該還有多少按金在戶口？
- 當你想知道這些數據的時候，你的同事可能要搞幾天才能知道。
- 這時候， 針對分租房的租務系統便很適合你用了。
- 當你想知道這些數據的時候，你的同事可能要搞幾天才能知道。
- 合約情況越來越多
- 今個月到底有多少人需要續約？
- 誰在今個月會離開？我需要準備一些東西？
- 已經在簽約的到底有多少個？
- 今個月到底有多少人需要續約？
- 即將到期，你需要處理
- 到底是誰需要差不多付費？
- 到底是誰需要差不多付費？
- 列印文件太多超級凌亂
- 還是那一句，你真的需要一個有效的系統，
你發覺所有事情都變得輕鬆了。
- 還是那一句，你真的需要一個有效的系統，
當然還有更多，你是需要向租務管理的專家查詢，
畢竟超過 五位數 的單位已經感受到這個輕鬆快感。
▋太長；懶得讀：鑑賞物業租務管理回報文章
有錢人都在建立 時間自由增值率（Time Freedom Enhancement Rate, TFER）
的 8 個必看思考重點
- 時間自由增值率（TFER）：
這個比率如何讓你了解你的租務管理是否真的讓你自由？ - 高TFER值和低TFER值 ：
開展物業投資最需要知道的關鍵數值。 - 有錢人如何利用租務銀行和物業派息概念，倍增財富。
- 原生自用或直租物業：
哪種物業是屬於你租務的收入來源。 - 不同類型物業的優劣點是什麼？
如住宅、商舖、車位、迷你倉、分間單位、
分間房、分租房、劏房等租務項目的回報如何？ - 擴展物業投資時會遇到的問題，
用系統便能減輕80%人力負擔，去處理其他問題。 - 使用租務管理系統，300間房能減低$75000 一個月的薪金成本，
一年接近100萬的薪金成本你節省了。 - 有錢人著重租務管理，因為是財富自然增長的關鍵。
【出租王 JOJORENT 時間自由增值率（Time Freedom Enhancement Rate, TFER）】 我們知道，要
提升TFER增值率，就是減少你的投入時間就是回報最大化，
減少投入時間，最有效的就是用有效的租務系統，租務軟件，租務程式，
這就是 出租王 JOJORENT 租務管理系統 一直在做的，使用系統，能夠有效增加 TFER，
就是 時間自由增值率（Time Freedom Enhancement Rate, TFER）。
已經有大量案例實證 出租王 JOJORENT 提升 TFER。
「 本來 300 多間房由 6 個人管理租務，而家 1 個人就搞掂了。」
所以，為什麼你需要發展分間房？
簡單來說，這個數量已經去到需要由政府去管制，
數量之大，每位物業投資的專家和公司都會想在這分間房市場搶佔一定分額，
但是當你去到某個地步，你便會開始管理上需要一些工具，
我們這套系統已經讓客戶們都 減輕80%的工作量，
就是你的人力提升了80%的意思，
如果你也是想在這個市場上佔一席位，更快地有效運用資源，
一套能幫你的系統是絕對有巨大的優勢。
*這篇文章絕對不是任何投資相關建議，只在於提供租務情況，所有資料僅供參考。
管理物業租務回報，不一定每個地方都要到位。
但願意追求細節的， 只要租務管理系統用得妥當，
慢慢累積，財富增長便能自動上升，
不是在說那個固定回報率，是那個回報率在上升。
租務管理並不難，難的是執行。
想真正做得到管理，財富自然增長，
你一定要試用，親自確認，
確認是不是就和其他用戶一樣， 能持續地這麼輕鬆租務。
試用後，你便知道是不是和我們一直提及的一樣：
「 本來 300 多間房由 6 個人管理租務，而家 1 個人就搞掂了。」
